Nový stavebný zákon 2025: Prehľad zmien a ich dopadov

Od 1. apríla 2025 vstúpil do platnosti nový stavebný zákon (zbierka zákonov 25/2025 Z.z.), ktorý prináša najväčšie zmeny v slovenskom stavebníctve za posledných 50 rokov. Reforma má zrýchliť a zjednodušiť povoľovacie procesy, znížiť administratívnu záťaž a zaviesť rozsiahlu digitalizáciu.

Prináša však aj prísnejšie pravidlá pre nelegálne stavby, presnejšie definície drobných stavieb a nové povinnosti pre všetkých účastníkov výstavby. Hoci cieľom je moderný a transparentný systém, prvé mesiace účinnosti sprevádzali nejasnosti, technické výzvy a kritika odbornej verejnosti.

Kľúčové zmeny, ktoré priniesol nový stavebný zákon 2025

Nový stavebný zákon je postavený na niekoľkých pilieroch, ktoré zásadne menia prax:

1. Zjednodušenie povoľovacieho procesu a „konanie o stavebnom zámere“

Jednou z najzásadnejších noviniek je zlúčenie územného a stavebného konania do jedného, komplexného procesu, ktorý sa po novom nazýva „konanie o stavebnom zámere“.

Tento krok má výrazne skrátiť čas potrebný na získanie stavebného povolenia:

• Bežné prípady – rozhodnutie do 30 dní
• Zložité stavby alebo rozsiahle projekty – rozhodnutie do 60 až 90 dní

Očakáva sa, že priemerná lehota na vydanie rozhodnutia sa zníži z pôvodných 300 dní na približne 90 dní (do roku 2032). Zároveň sa predpokladá 30 % zníženie ročného počtu správnych konaní.

2. Elektronizácia a digitalizácia stavebných procesov

Digitalizácia stavebníctva je základným pilierom nového systému. Zavádza sa povinnosť:

• Elektronického podávania žiadostí
• Archivácie projektovej dokumentácie v Informačnom systéme Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR 

Tento jednotný digitálny portál má nahradiť množstvo papierových dokumentov a osobných návštev úradov, čím sa zvýši transparentnosť a efektivita procesov.

 Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR zároveň umožní:

• Verejné nahliadanie do konaní online
• Posilnenie verejnej kontroly
• Obmedzenie neformálnych postupov a „vybavovania“ mimo oficiálneho procesu

Súčasťou digitalizácie je aj elektronický stavebný denník – povinná súčasť dokumentácie každej stavby, ktorý bude slúžiť ako oficiálny záznamový nástroj počas celej výstavby.

3. Presnejšia definícia drobných stavieb a zjednodušenie ich povoľovania

Nový zákon presne určuje, čo sa považuje za drobné stavby a zároveň zjednodušuje ich povoľovanie.

• Prízemné stavby do 50 m² zastavanej plochy a 5 m výšky, pevne spojené so zemou a bez významného vplyvu na okolie – napr. kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky, sauny, úschovne bicyklov a kočíkov, čakárne, športové zariadenia, garáže.
• Podzemné stavby do 25 m² a hĺbky 3 m – napr. pivnice, žumpy, bazény.
• Stavby na lesných pozemkoch do 50 m² a 5 m výšky – napr. sklady krmiva či náradia.
• Ostatné stavby – ploty, elektrické a telekomunikačné prípojky, nabíjacie stanice pre elektromobily do 22 kW, zariadenia na výrobu elektriny/tepla z obnoviteľných zdrojov do 100 kW.

Povoľovací proces drobných stavieb

• Pre drobné stavby podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c) zákona č. 25/2025 Z. z. sa vyžaduje ohlásenie stavebnému úradu.
• Ohlásenie je zjednodušené – projekt má zjednodušený rozsah, nemusí ho vypracovať autorizovaný projektant, stavbu možno realizovať svojpomocou a nevyžaduje sa kolaudácia.
• Pri niektorých drobných úpravách (oprava fasády, výmena strešnej krytiny, oplotenia, informačné konštrukcie do 1,2 m², zariadenia na výrobu energie z OZE do 50 kW) nie je potrebné ani rozhodnutie o stavebnom zámere, ani ohlásenie.

Podmienky umiestnenia drobných stavieb

• Stavba musí byť v súlade s vlastníckymi právami, územným plánom a ďalšími osobitnými predpismi (napr. záplavové územia, zosuvné svahy, poľnohospodárska pôda, požiarna bezpečnosť).

Výnimky v rámci drobných stavieb

• Nie každá stavba do 50 m² je drobnou stavbou. Napr. bytové budovy do 300 m² (vrátane tých s plochou do 50 m²) a stavby na rekreáciu sú považované za jednoduché stavby – vyžadujú rozhodnutie o stavebnom zámere a kolaudáciu.

4. Prísnejšie riešenie nelegálnych stavieb

Nový zákon prináša sprísnenie postupu pri čiernych stavbách. Zatiaľ čo pôvodné informácie naznačovali, že dodatočná legalizácia stavieb postavených bez platného povolenia už nebude možná, prechodné ustanovenia umožňujú podať žiadosť o dodatočné povolenie stavby do 31. marca 2029.

Po uplynutí tohto prechodného obdobia sa zodpovednosť za nelegálne stavby rozšíri aj na zhotoviteľov, stavebný dozor a stavbyvedúcich. Stavebný inšpektorát bude oprávnený nariadiť odstránenie stavby, ak bola realizovaná nepovolenými stavebnými prácami.

5. Zavedenie „fikcie súhlasu“

Jedným z mechanizmov na predchádzanie zbytočným prieťahom v povoľovacích procesoch je zavedenie fikcie súhlasu. Ak sa stavebný úrad nevyjadrí k stavebnému zámeru v stanovenej lehote (30 dní, pri zložitých stavbách 60 alebo 90 dní), bude sa to považovať za súhlas.

Tento princíp sa uplatňuje aj pri ohlásení drobných stavieb – ak stavebný úrad do 30 dní neoverí projekt na ohlásenie, má sa za to, že overovaciu doložku vydal.

6. Zvýšenie zodpovednosti účastníkov výstavby

Nový zákon presne vymedzuje a zvyšuje zodpovednosť všetkých aktérov vo výstavbe:

• Stavebník nesie vyššiu zodpovednosť za dodržiavanie legislatívnych požiadaviek, najmä v oblasti elektronickej dokumentácie a komunikácie cez Portál výstavby. Musí zabezpečiť geodetické činnosti, prieskumné práce a spoluprácu s projektantom.
• Projektant je povinný spracúvať dokumentáciu elektronicky a zodpovedá za správnosť návrhu, jeho súlad s územným plánom a technickými normami. Ak nemá oprávnenie na všetky časti dokumentácie, musí zabezpečiť iného projektanta.
• Geodet má povinnosť digitálne zaznamenať a odovzdať geodetické podklady do centrálneho systému.
• Stavbyvedúci je kľúčovou kontrolnou osobou, ktorá organizuje, riadi a koordinuje stavebné práce. Musí viesť elektronický stavebný denník a zabezpečiť súlad realizácie s projektovou dokumentáciou.
• Stavebný dozor zohráva nezávislú odbornú kontrolnú funkciu. Jeho hodnotenia sa zaznamenávajú v systéme. Pri vyhradených stavbách má právomoc nariadiť okamžité prerušenie stavebných prác v prípade porušenia predpisov.
• Zhotoviteľ stavby zodpovedá stavebníkovi za to, že stavba je zrealizovaná v súlade so základnými požiadavkami, technickými predpismi a overeným projektom.

V prípade zistených chýb alebo rozporov s overeným projektom budú musieť príslušní účastníci výstavby vykonať nápravu na vlastné náklady.

7. Nový administratívny systém a autorizovaný inšpektor

V rámci reformy stavebnej správy vzniknú regionálne stavebné úrady, ktoré budú spadať pod Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR ako centrálny a nezávislý odborný orgán. To má zabezpečiť jednotné rozhodovanie a vyššiu odbornosť.

Zákon zavádza aj inštitút autorizovaného inšpektora, ktorý môže v niektorých prípadoch nahradiť klasické úradné konanie pri vybraných typizovaných stavbách, čím sa proces ešte viac zrýchli a odbremení verejná správa.

Slovenská stavebná inšpekcia sa ruší a jej právomoci prechádzajú na stavebný inšpektorát, ktorý je súčasťou regionálnych stavebných úradov.

Kompletný prehľad legislatívnych noviniek vo videu

Odporúčame si pozrieť aj videopodcast Úradu pre územné plánovanie a výstavby SR.

V prvej časti hovorkyňa úradu Simona Parížeková hovorí s Romanom Skorkom, generálnym riaditeľom sekcie výstavby a vyvlastňovania, o kľúčových legislatívnych zmenách a elektronizácii procesov podľa nového stavebného zákona.

Druhá časť je venovaná praktickým dopadom na stavebný proces – teda tomu, ako sa nové pravidlá uplatňujú v praxi a čo prinášajú pre stavebníkov aj úradníkov.

Dopady stavebného zákona na občanov a firmy

Nový stavebný zákon v roku 2025 priniesol zmeny, ktoré ovplyvnia rôzne skupiny účastníkov stavebného procesu:

Výhody pre bežných stavebníkov a majiteľov domov

• Nový stavebný zákon má priniesť výrazné odľahčenie od administratívy.
• Očakáva sa rýchlejšie schvaľovanie jednoduchých stavieb, ako sú rodinné domy, rekonštrukcie či drobné stavby.
• Možnosť sledovať celý proces online má eliminovať potrebu častých osobných návštev úradov.

Dopady na stavebné firmy a developerov

• Reforma si vyžiadala významné systémové zmeny. Stavebné firmy, projekčné kancelárie a developeri museli investovať do digitalizácie a prispôsobiť svoje riadenie projektov novým pravidlám.
• Museli sa musieť pripraviť na nové požiadavky na projektovú dokumentáciu, povinné využívanie digitálnych nástrojov a prísnejšie kontroly pri veľkých developerských projektoch.

Prechodné obdobie a čo robiť, ak ste začali stavať pred rokom 2025

Zákon počíta s prechodným obdobím, ktoré má zabezpečiť plynulý prechod medzi legislatívami.

• Ak ste začali stavebné konanie (napr. podali žiadosť o stavebné povolenie) alebo samotnú výstavbu pred 1. aprílom 2025, váš projekt sa dokončí podľa pravidiel starého stavebného zákona č. 50/1976 Zb.. To znamená, že dokumentácia ani povoľovanie nemusia byť prispôsobené novej legislatíve.
• Ak ste podali žiadosť po 1. apríli 2025, musíte sa riadiť novými požiadavkami – elektronickou komunikáciou, zmenami v dokumentácii a novými procesnými postupmi.

Dôležité je, že fyzické osoby môžu vykonávať akýkoľvek procesný úkon aj v listinnej podobe až do 31. marca 2029, a dokonca aj po tomto dátume.

Skúsenosti s prvých mesiacov implementácie

Televízia TA3 vo svojej reportáži priniesla informácie, že napriek ambicióznym cieľom čelila implementácia nového stavebného zákona viacerým problémom a kritike.

• Nedostatočná pripravenosť a chaos v úvode: Už po troch mesiacoch od účinnosti sa objavili hlasy hovoriace o chaose, nedostatku informácií a komplikáciách v procesoch. Viac ako polovica stavebných úradníkov uviedla, že školenia boli nedostatočné a množstvo informácií si museli zisťovať sami.
• Problémy v povoľovacích konaniach: Kritici upozorňovali na rekordný počet neukončených povoľovacích konaní, pričom niektoré sa ani nezačínali. Objavili sa aj sťažnosti na nejasnosti pri vypĺňaní nových formulárov, ktoré sa podľa kritikov predĺžili z 1,25 strany na osem strán.
• Nedostatok času na prípravu implementácie: Hoci Ministerstvo dopravy SR tvrdilo, že zorganizovalo množstvo seminárov a infoliniek, odborníci priznávali, že na prípravu implementácie a metodických pokynov bolo príliš málo času. Tento časový tlak podľa nich prirodzene viedol k očakávaným ťažkostiam v praxi.
• Politické reakcie: Politici vyzvali ministra dopravy, aby opravil a doplnil chýbajúce či nejasné ustanovenia. Zároveň pripomenuli, že žiadne opatrenie vlády zatiaľ nepomohlo podnikaniu v oblasti stavebníctva.

Modernizácia stavebníctva s výzvami

Nový stavebný zákon 2025 predstavuje najrozsiahlejšiu reformu stavebnej legislatívy za posledné desaťročia. Prináša zjednodušenie povoľovacích procesov, rozsiahlu digitalizáciu a presnejšie pravidlá pre drobné stavby, ako aj prísnejší postup proti nelegálnej výstavbe.

Jeho cieľom je vytvoriť transparentnejší, rýchlejší a efektívnejší systém povoľovania stavieb, ktorý odbremení občanov, firmy aj samosprávy od zbytočnej administratívy.

Úvodná fáza implementácie nezaobišla bez problémov a kritiky. Od nedostatočnej prípravy úradov, cez nejasnosti v postupoch, až po technické a organizačné ťažkosti. Tieto prekážky sú prirodzené pri zavádzaní tak rozsiahlej zmeny, no ich riešenie je kľúčové pre naplnenie pôvodných zámerov reformy.

Pre stavebníkov, developerov aj odbornú verejnosť tak platí, že dobrá orientácia v nových pravidlách a digitálnych nástrojoch je nevyhnutná pre úspešnú realizáciu stavebných projektov v nasledujúcich rokoch.

Ing. Rastislav Tvarog

Energetický špecialista a audítor

info@twg.sk