Kolaudácia domu: postup, povinnosti a poplatky
Energetický certifikátAktualizované: 21.11.2024
Strach z kolaudácie domu? Ukážeme Vám, ako bez problémov skolaudovať. Apríl 2025 prinesie viacero zmien v normách a predpisoch. V tomto článku nájdete podrobný prehľad kolaudačných procesov, kľúčových aspektov a novom stavebnom zákone, aby ste boli dobre pripravení.
Čo je kolaudácia domu a kedy je potrebná?
Kolaudácia domu je proces, ktorým sa overuje zhoda stavby s legislatívou a stavebnými predpismi. Je to potrebné najmä pri novostavbách alebo väčších rekonštrukciách. Stavebný úrad trvá na kolaudačnom procese, pokiaľ je účelom stavby bývanie či rekreácia. Sú však prípady, kedy kolaudácia rodinného domu nie je potrebná. Týka sa to drobných stavieb, malých stavebných úprav a udržiavacích prác na nehnuteľnosti, kedy sa stavebnému úradu posiela iba ohlásenie o stavbe.
Nový stavebný zákon, účinný od 1. apríla 2025, prináša novú definíciu drobných stavieb a stavebných úprav. Drobné stavby, ako letné kuchyne, kôlne, garáže, prístrešky do 50 m², bazény do 25 m² či fotovoltické zariadenia do 100 kW, nebude potrebné ohlasovať, ak sa nenachádzajú na verejných priestranstvách alebo bližšie ako dva metre od susedného pozemku. Okruh jednoduchých stavieb sa tiež rozšíri. Nový zákon nahradí aktuálne platný stavebný zákon a zároveň zavedie nové zberné zákony.

Ako dlho trvá kolaudácia a aké sú jej podmienky
Trvanie kolaudácie sa líši podľa konkrétneho prípadu, ale môže byť ovplyvnené rôznymi faktormi, ako je veľkosť stavby alebo množstvo dokumentácie. Nový stavebný zákon významne znižuje administratívnu záťaž pre občanov, stavebníkov, podnikateľov, developerov, štát a stavebné úrady.
Zjednodušuje celý proces povoľovania a realizácie stavieb, od návrhu stavebného zámeru po kolaudáciu. Zabezpečuje podmienky pre naplnenie základných požiadaviek na stavby počas celého ich životného cyklu. Zavádza postupnú realizovateľnú centralizáciu, elektronizáciu, digitalizáciu a profesionalizáciu stavebnej agendy.
Podmienky pre úspešnú kolaudáciu domu zahŕňajú dodržanie stavebných predpisov a poskytnutie potrebných dokumentov.
Dokumenty potrebné k začatiu kolaudácie
- vyplnená žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia
- právoplatné stavebné povolenie
- projektová dokumentácia
- kópia stavebného denníka
- revízne správy inštalácií
- potvrdenie o zaplatení poplatku za kolaudáciu
- energetický certifikát
- ďalšie náležitosti ustanovené pre kolaudáciu stavby
Stavebný úrad musí rozhodnúť a vydať kolaudačné rozhodnutie do 30 dní, inak nastúpi po novom fikcia súhlasu.

Postup kolaudácie domu
Postup kolaudácie domu je tvorený z niekoľkých fáz, vrátane overenia stavby, technickej kontroly a vydania kolaudačného rozhodnutia. Dôležitou súčasťou je kompletný plán a dokumentácia, ktoré musia byť predložené príslušnému stavebnému úradu. V prípade potreby majú vlastníci možnosť konzultovať s odborníkmi na stavebníctvo, aby zabezpečili správny priebeh procesu. Kolaudácia sa začína na podnet stavebníka.
V prípade nového stavebného zákona sa očakáva najmä dramatické zrýchlenie povoľovacích procesov, ktoré patria na Slovensku k najdlhšie trvajúcim na celom svete. Zhotovené stavby, zmeny stavieb, ktoré boli povolené podľa doterajších predpisov, ale ktoré neboli skolaudované do 31. marca 2024, a žiadosti o kolaudáciu podané do 31. marca 2024, sa skolaudujú podľa doterajších predpisov.
Fázy kolaudačného procesu
- Podanie žiadosti
Celý proces začína vždy podávaním návrhu na vydanie kolaudačného rozhodnutia na príslušnom stavebnom úrade. Jedná sa o rovnaký stavebný úrad, ktorý vydal stavebné povolenie na realizáciu. - Oznámenie o začatí konania
Po prijatí a prekontrolovaní žiadosti oznámi stavebný úrad začatie konania všetkým účastníkom kolaudácie a tiež obci, v ktorej je dom postavený. Urobí tak najmenej 10 dní pred kontrolnou prehliadkou domu. Od kolaudačnej obhliadky môže stavebný úrad upustiť. - Kontrolná prehliadka
V stanovený termín sa začne kontrolná kolaudačná prehliadka. Tá má za úlohu prekontrolovať, či je reálne prevedenie stavby rovnaké ako jej návrh. Komisia zo stavebného úradu zároveň preverí, či je stavba bezpečná a či nepredstavuje riziko pre životné prostredie. - Vydanie kolaudačného rozhodnutia
Pokiaľ stavba spĺňa všetky nároky, stavebný úrad môže začať pripravovať vydanie kolaudačného rozhodnutia. Na jeho vydanie má 30 dní odo dňa, kedy prijal žiadosť, inak nastúpi fikcia súhlasu.
Poplatky spojené s kolaudáciou domu
Poplatky sú neoddeliteľnou súčasťou kolaudačného procesu. Tieto poplatky môžu zahŕňať správne poplatky, poplatky za overenie dokumentácie a podobne. Je dôležité mať informácie o aktuálnych sadzbách poplatkov a spôsoboch ich úhrady, aby sa predišlo nepríjemným prekvapeniam.
Návrh na vydanie kolaudačného rozhodnutia podľa zákona č. 145/1995 Z. z. (poplatky účinné od 1.4.2024):
Zdroj: zakonypreludi.sk/zz/1995-145
Od poplatku za vydanie kolaudačného rozhodnutia na zmeny dokončených stavieb na bývanie sú oslobodení držitelia preukazu fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím alebo preukazu fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím so sprievodcom. Ďalšie oslobodenia nájdete v zákone č. 145/1995 Z. z. (položka 62a).
Dôsledky nedodržania kolaudačných povinností
Nedodržanie kolaudačných povinností môže mať vážne dôsledky, vrátane sankcií a pokút. Okrem toho môže viesť k právnym problémom a komplikáciám, ako je neplatné stavebné povolenie alebo problémy pri predaji nehnuteľnosti. Nedodržanie predpisov môže viesť k právnym sporom, ktoré môžu byť časovo a finančne náročné.
Nezodpovedajúca kolaudácia domu môže znamenať, že stavba nespĺňa bezpečnostné normy, čo môže ohroziť obyvateľov alebo užívateľov nehnuteľností. Nehnuteľnosť, ktorá nemá riadne dokončené kolaudačné povinnosti; môže byť náročné ju predať, pretože kupujúci často požadujú doklady o úspešne zrealizovanom kolaudačnom procese.
V novom stavebnom zákone sa tiež precizujú priestupky a iné správne delikty. Rozširuje sa okruh sankcionovaných osôb aj na ďalšie osoby vo výstavbe, ide o zhotoviteľov stavieb či osoby vykonávajúce stavebný dozor.
Zmeny pre kolaudáciu domu v roku 2025
Nový stavebý zákon prináša nové normy a predpisy, ktoré ovplyvnia kolaudačný proces. Je dôležité byť informovaný o týchto zmenách a prispôsobiť sa im, aby bol kolaudačný proces úspešný.
Reformou stavebnej legislatívy sa končí účinnosť skoro 50 rokov platného stavebného zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon). Od 27. júna 2024 nadobudol účinnosť nový predpis o územnom plánovaní (zákon č. 200/2022 Z. z.) a nový zákon o výstavbe nadobudne účinnosť od 1. apríla 2025 (zákon č. 201/2022 Z. z.).
Čo prinesie nový stavebný zákon od apríla 2025?
- Významne znižuje administratívnu záťaž (pre stavebníkov, developerov aj štát)
- Zjednodušuje celý proces povoľovania a realizácie stavieb (od návrhu stavebného zámeru po kolaudáciu)
- Zabezpečuje podmienky pre naplnenie základných požiadaviek na stavby počas ich celého životného cyklu
- Zavádza postupnú realizovateľnú centralizáciu, elektronizáciu, digitalizáciu a profesionalizáciu výkonu stavebnej agendy (potreba kvalifikácie pracovníkov stavebného úradu)
Čo a pre koho sa konkrétne zmení?
Nový stavebný zákon prináša hlavne tieto podstatné zmeny:
Zlúčenie častí stavieb | Po novom sa viacero jednotlivých, na seba nadväzujúcich a vzájomne sa podmieňujúcich rozhodnutí alebo súhlasov zlúči do jedného stavebného konania k hlavnej stavbe. |
Zlúčenie a skrátenie konaní | Zlúčenie územného konania so stavebným konaním. Zlúčenie konaní skráti dĺžku povoľovacieho procesu. |
Zrušenie možnosti opätovného vyjadrovania sa | Zákon upustil od doterajších postupov a procesov posudzovania zámerov v dvojstupňových správnych konaniach – v územnom aj stavebnom. Občan tak bude môcť pripomienkovať jednu stavbu len raz, čím sa zjednoduší a skráti celý schvaľovacií proces. |
Fikcia súhlasu | Navrhovaná stavba je v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie. Štát stanovil obciam 60- až 90-dňovú lehotu, v závislosti od charakteru stavby, počas ktorej sa bude musieť obec vyjadriť. Inak nastane fikcia súhlasu. |
Stavby, ktoré sa nebudú ohlasovať | Kategória drobných stavieb a stavebných úprav. Patria sem letné kuchyne, garáže, kôlne, prístrešky pre autá so zastavanou plochou do 50 m², bazény do 25 m², či fotovoltické zariadenia s výkonom do 100 kW. Všetky uvedené stavby po novom nebude potrebné ohlasovať, pokiaľ sa nebudú nachádzať na verejných priestranstvách či do 2 m od susedného pozemku. Rovnako sa však rozšíri aj okruh jednoduchých stavieb. |
Čierne stavby | Stavby, ktoré boli postavené bez povolenia stavebných prác, už nebude možné po účinnosti zákona dodatočne povoliť. Majiteľ ju bude musieť odstrániť. Novela stanovila aj nový postup stavebného úradu pri nelegálnych stavebných prácach a ich odstraňovaní. |
Zdroj: Ministerstvo dopravy SR
Najvýraznejším pozitívom stavebnej reformy je, že nové konania budú plne postavené na elektronizácii procesov, na čo je naviazaná aj zmena vo verejnej správe. Informačný systém URBION by mal byť kľúčovým systémom, v ktorom budú po novom prebiehať procesy územného plánovania aj stavebné konania. Informačný systém URBION, by mal v prvej fáze obsahovať jednotné formuláre či zdieľané úložisko. Fungovať by mal podľa zákona od apríla 2025. Druhá verzia systému je plánovaná na spustenie od januára 2026.
Kľúčové kroky a legislatívne zmeny pre rok 2025
Pri príprave kolaudácie rodinného domu v roku 2025 je dôležité poznať všetky povinnosti a legislatívne zmeny. Odporúčame držať sa aktuálnych novelizovaných zákonov uvedených vyššie v článku. Informovanosť a príprava sú kľúčové pre úspešný proces. Kolaudačné rozhodnutie potvrdzuje, že dom je bezpečný, neohrozuje zdravie obyvateľov a spĺňa environmentálne požiadavky. Získaním tohto dokladu sa vyhnete pokutám a riziku zbúrania stavby. Po kolaudácii stačí požiadať o súpisné číslo na mestskom úrade a oznámiť vznik stavby na katastri.