03. 06. 2024

Kolaudácia domu: postup, povinnosti a poplatky

Strach z kolaudácie domu? Ukážeme Vám, ako bez problémov skolaudovať. Rok 2024 prináša mnoho zmien v normách a predpisoch. V tomto článku nájdete podrobný prehľad kolaudačných procesov, kľúčových aspektov a postupov, aby ste boli dobre pripravení.

Čo je kolaudácia domu a kedy je potrebná?

Kolaudácia domu je proces, ktorým sa overuje zhoda stavby s legislatívou a stavebnými predpismi. Je to potrebné najmä pri novostavbách alebo väčších rekonštrukciách. Stavebný úrad trvá na kolaudačnom procese, pokiaľ je účelom stavby bývanie či rekreácia. Sú však prípady, kedy kolaudácia rodinného domu nie je potrebná. Týka sa to drobných stavieb, malých stavebných úprav a udržiavacích prác na nehnuteľnosti, kedy sa stavebnému úradu posiela iba ohlásenie o stavbe.

Ako dlho trvá kolaudácia a aké sú jej podmienky

Trvanie kolaudácie sa líši podľa konkrétneho prípadu, ale môže byť ovplyvnené rôznymi faktormi, ako je veľkosť stavby alebo množstvo dokumentácie. Podmienky pre úspešnú kolaudáciu domu zahŕňajú dodržanie stavebných predpisov a poskytnutie potrebných dokumentov.

Dokumenty potrebné k začatiu kolaudácie

vyplnená žiadosť o vydanie kolaudačného rozhodnutia
právoplatné stavebné povolenie
projektová dokumentácia
kópia stavebného denníka
revízne správy inštalácií
potvrdenie o zaplatení poplatku za kolaudáciu
energetický certifikát

Stavebný úrad musí rozhodnúť a vydať kolaudačné rozhodnutie do 30 dní odo dňa doručenia žiadosti. V prípade komplikovaných stavieb to môže byť až 60 dní.

Postup kolaudácie domu

Postup kolaudácie domu je tvorený z niekoľkých fáz, vrátane overenia stavby, technickej kontroly a vydania kolaudačného rozhodnutia. Dôležitou súčasťou je kompletný plán a dokumentácia, ktoré musia byť predložené príslušnému stavebnému úradu. V prípade potreby majú vlastníci možnosť konzultovať s odborníkmi na stavebníctvo, aby zabezpečili správny priebeh procesu.

Fázy kolaudačného procesu

Podanie žiadosti
Celý proces začína vždy podávaním návrhu na vydanie kolaudačného rozhodnutia na príslušnom stavebnom úrade. Jedná sa o rovnaký stavebný úrad, ktorý vydal stavebné povolenie na realizáciu.
Oznámenie o začatí konania
Po prijatí a prekontrolovaní žiadosti oznámi stavebný úrad začatie konania všetkým účastníkom kolaudácie a tiež obci, v ktorej je dom postavený. Urobí tak najmenej 10 dní pred kontrolnou prehliadkou domu.
Kontrolná prehliadka
V stanovený termín sa začne kontrolná kolaudačná prehliadka. Tá má za úlohu prekontrolovať, či je reálne prevedenie stavby rovnaké ako jej návrh. Komisia zo stavebného úradu zároveň preverí, či je stavba bezpečná a či nepredstavuje riziko pre životné prostredie.
Vydanie kolaudačného rozhodnutia
Pokiaľ stavba spĺňa všetky nároky, stavebný úrad môže začať pripravovať vydanie kolaudačného rozhodnutia. Na jeho vydanie má 30 dní odo dňa, kedy prijal žiadosť. V prípade náročnejších projektov sa táto lehota môže zdvojnásobiť.

Poplatky spojené s kolaudáciou domu

Poplatky sú neoddeliteľnou súčasťou kolaudačného procesu. Tieto poplatky môžu zahŕňať správne poplatky, poplatky za overenie dokumentácie a podobne. Je dôležité mať informácie o aktuálnych sadzbách poplatkov a spôsoboch ich úhrady, aby sa predišlo nepríjemným prekvapeniam.

Návrh na vydanie kolaudačného rozhodnutia podľa zákona č. 145/1995 Z. z. (poplatky účinné od 1.4.2024):

a) na stavby na bývanie a na zmeny dokončených stavieb na bývanie	1. rodinný dom - 35 eur 2. bytový dom - 120 eur
b) na stavby na individuálnu rekreáciu, napríklad chaty, rekreačné domy alebo na zmeny dokončených stavieb (nadstavba, prístavba)	ak zastavaná plocha nepresahuje 25 m² – 25€ ak zastavaná plocha presahuje 25 m² – 50€
c) na stavebné úpravy dokončených stavieb, na ktoré bolo vydané stavebné povolenie	rodinných domov a stavieb na individuálnu rekreáciu – 25€ bytových domov – 50€
d) na stavby, ktoré sú súčasťou alebo príslušenstvom rodinných domov alebo stavieb na individuálnu rekreáciu	garáže s jedným alebo dvoma miestami - 20€ na prípojky na existujúcu verejnú rozvodnú sieť – 20€ na vodné stavby, napríklad studne, vsaky nad 5 m², malé čistiarne odpadových vôd, jazierka – 20€ na spevnené plochy a parkoviská – 20€ na stavby s doplnkovou funkciou k týmto stavbám, napríklad letné kuchyne, bazény, sklady – 20€
e) na stavby, ktoré sú súčasťou alebo príslušenstvom k bytovým domom a ostatným budovám	garáže s jedným alebo dvoma miestami – 30€ na prípojky na existujúcu verejnú rozvodnú sieť – 30€ na vodné stavby, napríklad studne, vsaky nad 5 m², malé čistiarne odpadových vôd, jazierka – 30€ na spevnené plochy a parkoviská – 30€ na stavby s doplnkovou funkciou, napr. prístrešky, sklady – 30€
f) na zmeny dokončených stavieb podľa písmen d) a e) .....	20€
g) na ostatné neuvedené stavby a na zmeny týchto dokončených stavieb pri predpokladanom rozpočtovom náklade	do 50 000€ vrátane - 60€ nad 50 000€ do 100 000€ vrátane - 120€ nad 100 000€ do 500 000€ vrátane - 250€ nad 500 000€ do 1 000 000€ vrátane - 400€ nad 1 000 000€ do 10 000 000€ vrátane - 530€ nad 10 000 000€ - 660€
h) na reklamné stavby, na ktorých najväčšia informačná plocha je väčšia ako 20 m2	50€

Zdroj: zakonypreludi.sk/zz/1995-145

Od poplatku za vydanie kolaudačného rozhodnutia na zmeny dokončených stavieb na bývanie sú oslobodení držitelia preukazu fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím alebo preukazu fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím so sprievodcom. Ďalšie oslobodenia nájdete v zákone č. 145/1995 Z. z. (položka 62a).

Dôsledky nedodržania kolaudačných povinností

Nedodržanie kolaudačných povinností môže mať vážne dôsledky, vrátane sankcií a pokút. Okrem toho môže viesť k právnym problémom a komplikáciám, ako je neplatné stavebné povolenie alebo problémy pri predaji nehnuteľnosti. Nedodržanie predpisov môže viesť k právnym sporom, ktoré môžu byť časovo a finančne náročné.

Nezodpovedajúca kolaudácia domu môže znamenať, že stavba nespĺňa bezpečnostné normy, čo môže ohroziť obyvateľov alebo užívateľov nehnuteľností. Nehnuteľnosť, ktorá nemá riadne dokončené kolaudačné povinnosti; môže byť náročné ju predať, pretože kupujúci často požadujú doklady o úspešne zrealizovanom kolaudačnom procese.

Zmeny pre kolaudáciu domu v roku 2024

Rok 2024 prináša nové normy a predpisy, ktoré ovplyvnia kolaudačný proces. Je dôležité byť informovaný o týchto zmenách a prispôsobiť sa im, aby bol kolaudačný proces úspešný.

Novela zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) účinná od 1. apríla 2024 zavádza a mení tieto najvýznamnejšie inštitúty:

Jedno integrované konanie	Množstvo jednotlivých, na seba nadväzujúcich a vzájomne sa podmieňujúcich rozhodnutí alebo súhlasov sa zlúči do jedného stavebného konania k hlavnej stavbe, ktorá pozostáva z viacerých stavieb alebo súboru stavieb tvoriacich funkčný celok. Odstráni sa tým administratívna záťaž konajúcim orgánom, stavebníkom a v neposlednom rade verejnosti.
Spojenie územného a stavebného konania	Novelou sa rozširuje možnosť spojiť územné konanie so stavebným konaním pre iné ako doteraz určený okruh stavieb, za predpokladu, že podmienky na ich umiestnenie vyplývajú z územného plánu zóny alebo zo záväzného stanoviska orgánu územného plánovania. Inštitút záväzného stanoviska, ktorého predmetom je vyhodnotenie súladu navrhovanej stavby so záväznou časťou územno-plánovacej dokumentácie je upravený v zákone č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní, ktorý je súčasťou pôvodnej veľkej stavebnej reformy.
Fikcia súhlasu	Od 1.4.2024 bude mať obec lehotu na vydanie stanoviska 60 dní alebo 90 dní v závislosti od charakteru stavby. Doposiaľ sme v praxi na záväzné stanovisko obce k povoleniu stavby mohli čakať aj roky. Ak sa obec v tejto lehote nevyjadrí, nastúpi fikcia súhlasu – bude sa mať za to, že navrhovaná stavba je v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie.
Čierne stavby	Na žiadosť vlastníka stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním, ak stavebník preukáže splnenie stanovených podmienok, vydá stavebný úrad rozhodnutie o spôsobilosti stavby na jej užívanie. Takéto rozhodnutie má účinky kolaudačného rozhodnutia.

Zdroj: stavebnyurad.gov.sk

Novelizovaný Stavebný zákon počíta s režimami dodatočnej kolaudácie čiernych stavieb:

stavby postavené pred 1. októbrom 1976 – tie sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi, pričom § 46 ods. 7 zákona č. 162/1995 Z. z. je naďalej účinný,
stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 – tie sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade so zákonom, ak spĺňajú dve podmienky
- sa nepretržite využívajú na svoj účel a
- vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená, alebo má iné právo k pozemku, alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je stavba postavená,
stavby, ak ide o stavbu zhotovenú bez stavebného povolenia alebo bez ohlásenia, alebo stavbu užívanú bez kolaudačného rozhodnutia podľa zákona č. 50/1976 Zb., postavené od 1. januára 1990 do 31. marca 2024, za zákonom stanovených podmienok.

Najvýraznejším pozitívom stavebnej reformy je, že nové konania budú plne postavené na elektronizácii procesov, na čo je naviazaná aj zmena vo verejnej správe. Informačný systém URBION by mal byť kľúčovým systémom, v ktorom budú po novom prebiehať procesy územného plánovania aj stavebné konania. Informačný systém URBION, by mal v prvej fáze obsahovať jednotné formuláre či zdieľané úložisko. Fungovať by mal podľa zákona od apríla 2025. Druhá verzia systému je plánovaná na spustenie od januára 2026.

Kľúčové kroky a legislatívne zmeny pre rok 2024

Pri príprave kolaudácie rodinného domu v roku 2024 je dôležité poznať všetky povinnosti, poplatky a legislatívne zmeny. Informovanosť a príprava sú kľúčové pre úspešný proces. Kolaudačné rozhodnutie potvrdzuje, že dom je bezpečný, neohrozuje zdravie obyvateľov a spĺňa environmentálne požiadavky. Získaním tohto dokladu sa vyhnete pokutám a riziku zbúrania stavby. Po kolaudácii stačí požiadať o súpisné číslo na mestskom úrade a oznámiť vznik stavby na katastri.

Vypracujeme Vám certifikát na mieru.

Chcem certifikát

Ing. Rastislav Tvarog

Energetický špecialista a audítor

info@twg.sk

Podobné články

Energetický certifikát

Energetický certifikát - základný kameň úspešného predaja a kúpy nehnuteľnosti

Energetický certifikát zmapuje vašu nehnuteľnosť do detailov ktoré inde ťažko hľadať. Ak viete energetický certifikát správne čítať napovie vám o dome ktorý je pred vami veľmi veľa. Ak ste predávajúci viete odprezentovať energetické kvality vášho domu a ak ste kupujúci budete spokojnejší, že nekupujete len peknú fasádu ale aj energeticky úsporný dom.