Je pasport budovy povinný? Zákony a pokuty pre verejných vlastníkov

Pasport budovy sa stáva novým štandardom pre správu verejného majetku na Slovensku. Mnohí však stále nevedia, či je jeho vypracovanie skutočne povinné, koho sa to týka a aké sankcie hrozia pri jeho nesplnení. V tomto článku prinášame prehľad najdôležitejších informácií o pasportizácii budov, legislatívnych požiadavkách a praktických dôsledkoch.

Pre koho je pasport budovy povinný?

Pasport budovy je povinný pre vybrané skupiny verejných budov, zatiaľ čo pre súkromné subjekty táto povinnosť zatiaľ neplatí. Od roku 2024 Slovensko implementuje požiadavky európskej smernice o energetickej hospodárnosti budov (EPBD), ktorá ukladá povinnosť získať prehľad o technickom stave najmä verejných budov. Konkrétne platí, že:

• Pasport musia mať verejné objekty, teda tie, ktoré sú vo vlastníctve štátu, vyšších územných celkov (VÚC), miest, obcí a ich zriadených organizácií. Povinnosť sa vzťahuje aj na rozpočtové a príspevkové organizácie miest, obcí, krajov a štátu.
• Naopak, súkromné firmy, developeri a fyzické osoby pasport vypracovávať nemusia (aspoň zatiaľ).

Táto povinnosť platí už od roku 2024, pričom sa aktuálne čaká na spustenie technického registra pasportov, ktorý umožní evidenciu a správu týchto dokumentov.

Kto podlieha pasportizácii v konkrétnych príkladoch

Ak spravujete alebo vlastníte verejný majetok, pasport budovy je pre vás nevyhnutný. Povinnosť platí napríklad pre:

1. Zriaďovateľov základných škôl a škôlok,
2. Správcu obecného alebo mestského úradu, kultúrneho strediska, hasičskej zbrojnice či domova sociálnych služieb,
3. Vlastníkov športovísk, knižníc, galérií financovaných z verejných zdrojov,
4. Rozpočtové alebo príspevkové organizácie miest, obcí, krajov či štátu.

Naopak, pasport budovy nemusíte mať, ak:

1. Vlastníte byt, rodinný dom alebo firmu ako súkromná osoba,
2. Ste developer a verejná inštitúcia od vás pasport nevyžaduje,
3. Prevádzkujete objekt výhradne komerčne bez verejného vlastníctva alebo dotácií.

Aký zákon upravuje povinnosť pasportizácie?

Pasportizácia je súčasťou prípravy na zavedenie digitálneho pasu budovy podľa novely smernice EPBD. Na Slovensku sa táto povinnosť zakladá na:

• Zákone č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov (v znení noviel),
• Pripravovanej vyhláške Ministerstva dopravy a výstavby SR, ktorá upraví detaily registra pasportov,
• Nadväzujúcich usmerneniach ministerstva dopravy.

Hrozia pokuty za nevypracovanie pasportu? 

Zatiaľ nie sú stanovené priame pokuty za nevypracovanie pasportu budovy, avšak nepriamych dôsledkov sa netreba obávať:

• Zablokovanie čerpania dotácií – mnohé výzvy, napríklad v rámci Plánu obnovy, už vyžadujú pasport ako povinnú prílohu,
• Komplikácie pri schvaľovaní rekonštrukcií, ak nemáte doložený technický popis budovy,
• Audity a kontroly hospodárenia, kde sa môže vyžadovať preukázanie technického stavu objektu,
• Verejný centrálny register pasportov umožní kontrolu, ktorá organizácia pasport má a ktorá nie.

Kedy je potrebné pasport budovy odovzdať?

Presný termín stanoví ministerstvo dopravy, avšak očakáva sa:

• Spustenie registra pasportov počas leta 2025,
• Následné stanovenie lehoty na nahranie pasportov, pravdepodobne niekoľko mesiacov,
• Kratšie lehoty pre nové výzvy a dotácie, kde bude pasport povinný.
• Organizácie, ktoré si pasport pripravia včas, získajú výhodu a vyhnú sa zbytočným komplikáciám.

Pasport budovy: Viac než len povinnosť

Pasport budovy nie je len ďalšou byrokratickou povinnosťou, ktorú treba splniť kvôli zákonu. Ide o dokument, ktorý poskytuje podrobný prehľad o skutočnom technickom stave budovy, použitých materiáloch a zariadeniach. Vďaka pasportu získate:

1. Jasný obraz o stave objektu: Pomáha identifikovať slabé miesta a rizikové oblasti, ktoré by mohli spôsobiť nečakané poruchy alebo zvýšené náklady na údržbu.
2. Základ pre plánovanie obnovy: Umožňuje efektívne plánovať opravy, rekonštrukcie a investície na základe reálnych údajov, nie len odhadov.
3. Podklad pre komunikáciu s úradmi: Je nevyhnutný pri žiadostiach o dotácie, pri auditoch alebo pri predkladaní dokumentácie štátnym inštitúciám.
4. Prípravu na digitalizáciu: Moderné pasporty sú často spracované elektronicky, čo zjednodušuje správu údajov a umožňuje ich prepojenie s ďalšími digitálnymi systémami.

Správne vypracovaný pasport budovy vám teda poskytne nielen prehľad o aktuálnom stave objektu, ale aj konkrétne odporúčania na ďalší rozvoj, údržbu a optimalizáciu prevádzky. Je to investícia, ktorá sa vráti v podobe úspor, vyššej bezpečnosti a lepšej pripravenosti na budúce výzvy

Pomôžeme vám pripraviť pasport budovy na mieru

V spoločnosti TWG sledujeme legislatívny vývoj v reálnom čase a radi vám pomôžeme zistiť, či sa vás povinnosť pasportizácie týka. Zabezpečíme kompletnú prípravu dokumentácie tak, aby ste boli pripravení na kontroly aj výzvy na financovanie. Kontaktujte nás a buďte o krok vpred.

Ing. Rastislav Tvarog

Energetický špecialista a audítor

info@twg.sk